Недвижимость и сделки

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены со значительными суммами, от нескольких десятков тысяч до сотен миллионов рублей, которые перечисляют, передают или закладывают в ячейки в качестве задатка, аванса, обеспечительного платежа или в связи с приобретением желанных квадратных метров. Обман подстерегает на каждом шагу и, даже если на первый взгляд всё выглядит разумно, обосновано и законно, подводные камни могут таиться в документах или в структуре сделки, в полномочиях сторон или при передаче денег. Подписавшись под документом и согласившись с его условиями стороне в сделке впоследствии бывает весьма затруднительно отыграть назад, а иногда вернуть вложенные средства или переданный объект недвижимости и вовсе становится невозможно без длительного судебного процесса с неизвестной перспективой. Современные условия совершения сделок с использованием мобильных приложений аренды автомобиля или жилья, с получением электронных выписок и электронных подписей сторон, расчётами посредством эскроу-счетов или безотзывных аккредитивов и прочих, мудрёных для обывателя инструментов, заставляют очень внимательно изучать все эти «удобства».

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Чем могут помочь в Прав и Лев:

Уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Проверить или составить договор купли-продажи квартиры, дома, дачи, паркинга, участка.
Зарегистрировать переход, возникновение, прекращение права собственности, аренды, доли в праве, сервитут.
Составить или проверить договор дарения.
Выполнить экспертизу документов по сделке с недвижимостью.
Подготовить межевой план земельного участка и проект границ землепользования.
Подготовить соглашение о распределении долей (порядке пользования недвижимым имуществом) в совместной или общей долевой собственности (перевести доли в метры).
Поставить объект на кадастровый учёт, внести изменения в кадастр или снять с учёта на основе результатов кадастровой съёмки.
Подготовить документы для оформления имущественных прав на земельный участок.
Получить необходимые документы и согласования для застройки земельного участка.
Проверить возможность застройки и допустимые параметры строительства на земельном участке.
Получить градостроительную схему (план) земельного участка.
Согласовать схему размещения объекта, схему организации движения.
Получить возможность отклонения от градостроительного регламента по правилам землепользования и застройки (предельные параметры застройки).
Получить технические условия присоединения к инженерным сетям снабжения.
Сопроводить сделку (приобретение) участка под застройку или объекта под реконструкцию.
Изменить вид использования земельного участка (для возможности застройки).
Изменить объект недвижимости (надстройка, пристройка, перепланировка, демонтаж).
Получить разрешение на строительство, демонтаж, реконструкцию.
Подать извещение о начале или об окончании строительства, реконструкции объекта капстроительства.
Получить право собственности на самовольную постройку.
Получить заключение комитета, администрации, отдела, экспертизы.
Подготовить или проверить договор подряда (выполнения работ по строительству)
Ввести объект в эксплуатацию.
Представлять интересы по доверенности в любом государственном органе.

Заблуждение относительно природы сделки

Заблуждение бывает добросовестным и неосмотрительным. Планируя совершить сделку с недвижимостью, получить или передать деньги, стоит помнить, что признать сделку недействительной возможно только при наличии достаточных к тому оснований.

Всем своим клиентам мы советуем не подписывать документ, который только что оказался в руках, рекомендуем взять паузу несколько часов или даже дней и посоветоваться с адвокатом или юристом. Случаи, когда люди обращаются за помощью составить иск о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что совершили ее под влиянием заблуждения, утверждая, что имели иные намерения и результат сделки их не устраивает (часто речь идет о сделках между друзьями, знакомыми, родственниками). Однако, данный факт непросто доказать, но нередко имущество удается вернуть.

При наличии, например, свидетелей, с учётом фактических обстоятельств, заключения экспертизы, постановившей, что состояние здоровье лица не позволяло ему полностью понимать и руководить своими действиями, иные доказательства, возможно оспорить договор в судебном порядке.

Оценить оспоримость договора и разобраться в совершенной сделке поможет квалифицированный юрист.

Предварительный договор

В настоящее время достаточно часто используется схема продажи, аренды недвижимости, в которой фигурирует предварительный договор. Такой договор направлен на передачу имущества в будущем, условия передачи закрепляются в предварительном договоре. Судебная практика позволяет нам сделать вывод о том, что приобретение недвижимости с заключением предварительного договора имеет свои риски.

Приведем несколько негативных ситуаций, в которых оказались люди, заключившие такой договор. В приведенных случаях требование о заключении основного договора не было удовлетворено судом, и лица не смогли приобрести в собственность желаемое имущество, хотя потенциальные покупатели отступления от договорных условий не допустили.

Лицо заключило договор с представителем собственника, который не был уполномочен на совершение данной сделки (ознакомление специалиста с текстом предъявленной доверенности значительно снижает подобные риски)

Лицо заключило предварительный договор купли-продажи с юридическим лицом, который, как полагало лицо, был подписан руководителем организации, что не соответствовало действительности (в данном случае важно изучить учредительные документы контрагента)

Лицо обратилось с требованием о понуждении заключить основной договор. Но не учло, что требование о понуждении заключить основной договор было заявлено по истечении полугода с момента, когда обязательство не было исполнено, что привело к отказу в удовлетворении заявленных требований. Данный пример обращает внимание на то, что, исходя из существа обязательства установлены определенные процессуальные сроки, за пределами которых свои права защитить уже не удастся.

Анализ документов своевременно привлеченным юристом, позволит избежать подобных рисков.

Долевая собственность

Приобретая имущество в долевую собственность, лица становятся равноправными собственниками данной недвижимости.

Бытовая зарисовка: родственники дружно решили купить квартиру и между собой решили, что оплатит покупку один, а второй, переехав в новую квартиру, продаст имеющуюся свою квартиру и «погасит» свою часть в покупке. Однако переезд в силу семейных обстоятельств не состоялся, продать квартиру не получилось (или не захотелось) ни через год, ни через два года. По прошествии определённого периода времени покупатель, оплативший квартиру, обратился в суд за признанием его права собственности на весь объект невидимости, ссылаясь на то, что он единолично уплатил установленную в договоре цену.

Отстоять данные требования в судебном процессе ему не удалось и с решением суда на руках истец обратился к нам. В первую очередь мы отметили, что объем прав лиц определён, исходя из положений договора, а не из факта исполнения обязанности по оплате. Недвижимое имущество было приобретено покупателями в долевую собственность. Стороны в договоре пришли к соглашению относительно такого распределения прав на приобретаемое имущество. Также суд в решении обратил внимание на обстоятельство, что длительный период времени существующее положение дел устраивало истца, и требований о каком-либо встречном исполнении не предъявлялось.

Обращаем внимание, что при заключении сделки важно всесторонне изучить ее характер и возможные последствия, а дополнительные договорённости с другими участниками лучше фиксировать письменно.

Рассмотрим пример.

Гражданским законодательством установлено, что при продаже доли преимущественное право принадлежит другим собственниками долей в общем имуществе. Однако, речь идет именно о продаже постороннему лицу, то есть лицу, не имеющему доли в данном имуществе.
Лицо, являясь собственником доли в квартире, отказалось от предложения другого собственника о покупке доли по указанной цене. Узнав, что доля была продана по цене ниже той, которая ему предлагалась, собственник, не дожидаясь истечения трёхмесячного срока, обратился в суд. Однако, при рассмотрении дела, положение «закона о преимуществе» применены судом не были, так как доля была продана лицу, которое также имело долю в этом имуществе. Доводы о том, что истцу предлагались иные условия, менее выгодные, во внимание судом приняты не были, в удовлетворении требований было отказано.

Полезно получить оценку квалифицированного специалиста о судебной перспективе рассмотрения требования, чтобы избежать лишних временных и финансовых затрат.

Наниматель требует возврата денежных средств

Рассмотрим пример из практики.

При заключении договора найма квартиры на стороне наймодателя выступил представитель, по мнению нанимателя, не имеющий полномочий на заключение договора и получение денежных средств. Наниматель потребовал признать сделку недействительной и возвратить уплаченное по ней. В данной ситуации наниматель заявил такое требование после нескольких месяцев проживания в жилом помещении. Суд указал, что такое поведение нанимателя нельзя считать добросовестным, так как его действия по пользованию жилым помещением, указывают на действительность сделки.

Таким образом, по решению суда, денежные средства, принятые наймодателем в счет оплаты, возврату не подлежали.

Удержание обеспечительного платежа

В настоящее время многие люди вступают в отношения по поводу найма жилого помещения. В таком вопросе очень важно документально подтвердить существующие обязательства, чтобы избежать финансовых потерь. Так, например, наймодатель может уклоняться от возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на ущерб, нанесенный его имуществу. В практике есть случаи, когда наймодатель заявлял, что в жилом помещении присутствовали определенные предметы, которых после проживания нанимателя в помещении собственник не обнаружил. В судебном заседании были предъявлены следующие документы – договор найма, акт приема-передачи квартиры. Суд, оценивая доказательства, пришел к выводу, что поскольку «пропавшие» предметы не перечислены в акте приема-передачи помещения, и ответчик не представил иных доказательств их приобретения и передачи нанимателю, оснований для взыскания денежных средств с нанимателя нет. Наймодателя обязали выплатить не только удерживаемый обеспечительный платеж, но и неустойку за пользование чужими денежными средствами, а также компенсировать судебные расходы нанимателя.

Данный пример иллюстрирует, что договор найма и акт приема-передачи не простая формальность, а документы, ссылаясь на которые можно защититься от необоснованных претензий. Для предупреждения подобных ситуаций стоит составлять данные документы в соответствии с правилами и фактическими обстоятельствами. При наличии сомнений и для получения дополнительной гарантии стоит показать предлагаемые Вам на подпись документы юристу и получить консультацию.

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Сдача комнат в аренду в коммунальной квартире

Вопрос соблюдения интересов собственников имущества в коммунальной квартире вызывает много споров, так как предмет собственности имеет долевой характер и распоряжение таким имуществом должно осуществляться по соглашению собственников. Однако в ситуации, если собственник считает, что его права нарушены действиями другого собственника, который сдает свое имущество в аренду, важно грамотно сформулировать свои требования. Так, например, суд отказал в требовании лица о запрете другому собственнику сдавать комнату в аренду без письменного согласия иных жильцов квартиры, ссылаясь на то, что это императивная (предписывающая) норма закона. Также, суд отметил, что истец настаивал на запрете, но не требовал выселения уже проживающих без его согласия в комнате лиц. Требование о запрете было рассмотрено как направленное на восстановление еще не нарушенных прав.

Таким образом, при «бытовой правоте» истца, с точки зрения закона данная судебная тяжба не дала желаемых результатов. Данный пример показывает, что некорректно поставленное требование может помешать защитить свои права.

Для помощи в формулировании своей позиции по делу Вы можете обратиться к юристам «Прав и Лев».

ПОЛУЧИТЬ

Получить индивидуальную консультацию по Вашей проблеме

Звонок адвокату

Позвонить

+7 (812) 688 7096

Почему Нас Выбирают?

Выбор адвоката или юриста всегда обусловлен возникшей ситуацией или поставленной задачей.

Все наши специалисты - профессионалы с высшим юридическим образованием, практическим опытом и рекомендациями.

4000

ВЫИГРАННЫХ ДЕЛ

590

БЕСПЛАТНЫХ КОНСУЛЬТАЦИЙ ЮРИСТОВ

90%

ВСЕХ ДЕЛ БЫЛИ ЗАКРЫТЫ В ПОЛЬЗУ НАШИХ КЛИЕНТОВ

ОПЫТ ЮРИСТОВ НЕ МЕНЬШЕ 9 ЛЕТ